Dès 1987 suite à une victoire plutôt écrasante sur la dynastie de Jean Drapeau en poste depuis 1955 que Jean Doré parle déjà d’un plan d’urbanisme pour la métropole. Ce document, d’une immense importance au bon développement d’une ville guide une ligne directrice qui, si bien appliqué, permet d’assurer une cohérence entre les choix dans les dossiers d’habitations, de commerces, de transports, de protections de l’environnement, des loisirs ou d’autres éléments municipaux tout en tenant compte des contraintes d’aménagement du milieu naturel et du patrimoine déjà bâti. Ce document doit également prendre en considération les attentes de ses citoyens et des organismes lors de consultations publiques. En résumé, ce document guide les élus dans leurs décisions et fait place à des règles qui permettent le bien-vivre de tous. Ceci étant dit, avant Doré, Montréal ne possède pas de plan d’urbanisme officiel, ce qui durant l’ère Drapeau aura eu autant de ratés que de réussites, qui fait de l’ancien Maire un homme assez controversé, selon à qui vous en parlez.
Jean Doré et le comité exécutif décident dès le printemps 1987 de doter Montréal d’un plan d’urbanisme autant pour le centre-ville que pour les arrondissements de l’ancienne ville de Montréal. Je dis « ancienne » car la ville de Montréal tel que nous la connaissons aujourd’hui créée des fusions et défusions de 2002 et 2006 respectivement n’est pas encore réalité. Ce n’est qu’en décembre 1992 après plusieurs audiences publiques et études sur l’arrondissement Centre, appelé Ville-Marie depuis 2002, que le plan est adopté coordonnant avec les fêtes du 350e de la ville.
Je pourrais faire mille articles sur le plan d’urbanisme, mais cette fois-ci je me concentre que sur une de ces règles, celle qui a probablement un des plus grands impacts sur la ville de Montréal. La restriction dans la hauteur de constructions en respectant l’importance du mont Royal. Cette règle est probablement une des plus controversées du plan et je vais faire mon possible de vous expliquer pourquoi. Aussi tôt qu’en 1920, Montréal possède une législation empêchant les édifices de plus de 10 étages, cette limite fût poussée à 33 étages au cours des années 30, aujourd’hui avec le plan original de 1992 on peut y lire les paragraphes suivants.
Le paysage urbain montréalais est ponctué d’éléments significatifs qui jouent le rôle de points de repère ou de symboles et contribuent à l’identité de la ville.
Le mont Royal, le fleuve Saint-Laurent, les îles et la silhouette du centre des affaires sont autant d’éléments dominants dont il convient d’assurer la mise en valeur et d’accroître la visibilité, pour renforcer leurs rôles respectifs.
La stratégie mise en oeuvre a pour but de conserver l’importance du mont Royal dans la silhouette de Montréal en restreignant la construction sur ses flancs et en y imposant des limites de hauteur relativement restrictives. Cette règle de hauteur aide aussi dans la confirmation du centre d’affaire comme lieu privilégié de l’implantation de sièges sociaux et de tours à bureaux de prestige. Par son caractère dense, le centre-ville permet la concentration d’assurer aux travailleurs, aux touristes et à la clientèle une excellente accessibilité aux transports en commun, aux équipements d’affaires comme le Palais des Congrès et la Place Bonaventure ainsi qu’aux loisirs comme les musées, salles de spectacles ou même le Centre Bell. Dans ce simple paragraphe, vous pouvez sûrement voir l’erreur de l’emplacement des installations olympiques, dont le Stade qui, dans la nature même du plan d’urbanisme, éloigne le visiteur type du centre de la ville.
Le point 5.1 de la plus récente mouture du plan d’urbanisme de 2004 renforce la prédominance du mont Royal en offrant les dispositions, tout comme en 1992, pour mettre en valeur les vues vers et à partir de la montagne Montérégienne et préserver la distinction des deux massifs formés par la montagne et les immeubles du centre. Fait à noter que la ville de Vancouver a plus ou moins la même règle que Montréal et même si les Montagnes North Shore de la chaîne Côtière sont légèrement plus élevées que notre colline Montérégienne, leur plus haute tour ne dépasse pas les 200m.
Le point 5.1.1 stipule que la réglementation d’arrondissement ne peut permettre une hauteur de bâtiment supérieure à la moins élevée des hauteurs suivantes soit, 232,5 mètres au-dessus du niveau de la mer ou une hauteur de 200 mètres. Chaque lot de la ville possède une hauteur à respecter. Je vous invite à cliquer sur l’image suivante pour voir un fichier PDF de la carte de l’arrondissement de Ville-Marie pour comprendre un peu plus en détail.
La disposition impose également le respect d’une silhouette donnée. La réglementation de Ville-Marie doit prévoir qu’un bâtiment doit s’insérer dans la silhouette du centre telle que présentée dans l’illustration suivante. Ce qui a comme effet de combattre la construction d’édifice type « Tour Montparnasse ». Imaginer une tour de 200 mètres au beau milieu de Verdun ou de Villeray, l’impact visuel sur la ville, sur sa silhouette et sur ses résidents serait plutôt désastreux.
Finalement, le dernier point sur les limites de hauteurs, le point 5.1.3 impose que des critères assurant qu’un projet de construction d’un bâtiment doit maintenir des vues prédéfinies sur la montagne et sur le fleuve lorsque ce bâtiment est sur le parcours d’une vue identifiée dans les deux cartes suivantes. En d’autres mots, nul ne peut cacher le mont Royal. C’est cette règle qui a été mise de l’avant lorsque le propriétaire de la défunte Maison Redpath a voulu raser cette dernière et la remplacer par une tour de plusieurs étages. La vue de la Rue du Musée étant obstruée, ce dernier, même s’il a finalement gagné la démolition de la maison, a dû revoir à la baisse la nouvelle construction.
Je vous épargne les technicités de ces trois règles à suivre pour toute nouvelle construction ou agrandissement à un édifice existant, mais les grandes lignes du point 5.1 sont claires. Le mont Royal doit être prédominant dans la silhouette de la ville. C’est plus ou moins la même chose pour le point 5.2 qui couvre la spécificité des parcours riverains du Fleuve, de la Rivière, du Canal Lachine et du Canal de l’Aqueduc. Mais je n’élaborerai pas sur celui-ci, car ce qui m’intéresse ici c’est la hauteur et la montagne.
Des dérogations à ces règles sont demandées sur une base régulière, la plus récente est par la Torontoise Cadillac Fairview pour son projet Quad Windsor. Les tours proposées originalement dans une zone à hauteur limite de 120m se sont vu offrir une petite mise à jour quand la ville, dans un plan particulier d’urbanisme pour le nouveau Quartier des Gares, a augmenté la limite de ces lots au sud du Centre Bell. Le promoteur a alors bonifié sa proposition pour y offrir deux tours de 170m, 50m plus élevés que les propositions originales. Or, voilà que le ce dernier aimerait la même chose se produire pour les tours #3 et #4 du projet Quad Windsor. Cadillac Fairview veut une limite augmentée à 210m au lieu du 120m actuel. La ville doit étudier ces demandes sérieusement, en prenant en considération de ne pas déroger aux points 5.1 du plan d’urbanisme que nous avons mentionné auparavant.
Montréal est pour une raison ou une autre en pleine ébullition et les tours en constructions en sont une belle preuve, des acheteurs étrangers, surtout venus d’Asie se lancent pour acheter à coup de millions les nouveaux condos dans ces constructions qui sortent à peine de terre au moment où j’écris ces lignes. Montréal a déjà été une métropole importante à l’international. L’Édifice New York Life Insurance sur la Place d’Armes est considéré comme le premier gratte-ciel de Montréal. Le Building Sun Life Rue Metcalf fut, à sa construction en 1931, le plus grand édifice en pied carré dans tout l’Empire britannique et pas plus tard que dans les années 60, la Place Ville-Marie est à sa construction, le troisième plus haut gratte-ciel à l’extérieur des États-Unis et est dépassé par la tour de la Bourse comme plus haute gratte-ciel du Canada. Mais voilà que la question se pose plus que jamais, ces règles de limites de hauteur ont-elles empêché et empêchent-elles vraiment Montréal d’avoir des édifices de 300 ou 400 mètres? Je pose la question d’une autre façon, si demain, la ville abolissait la règle 5.1 de son plan d’urbanisme, verrions-nous des tours de 80 étages pousser sur René-Lévesque ou sur Ste-Catherine? Si oui, quels seraient leurs avantages et désavantages pour le Montréalais moyen?
Pour le moment, le titre de plus haute tour à Montréal revient au 1000 de la Gauchetière à 205m au toit. Le titre est disputé par le 1250 René-Lévesque qui à cause de son antenne de 40m atteint les 230m bien sonnés, tout dépend si vous êtes pro-antenne ou non. Les tours du Quad Windsor pourraient venir tout chambarder cette liste de plus hautes tours à Montréal, et ce assez rapidement. Avec les nouvelles tours en constructions et celles encore sous la loupe de l’Office de Consultation Publique de Montréal, la ville verra un changement majeur au cours de la prochaine décennie, et ça, à ce point précis dans le temps, qu’on le veuille ou non. Mais une chose est certaine, la silhouette de Montréal, malgré sa densification, verra que peu de changement puisque les règles du plan d’urbanisme datant de 1992 en dictent encore le résultat et la forme finale.
Voici une liste des 11 plus hauts édifices de Montréal sans les antennes.
- 1000 de la Gauchetière, 205m
- 1250 Boul. René-Lévesque, 199m
- Tour de la Bourse, 190m
- Place Ville-Marie, 188,1m
- Tour CIBC, 187m
- Tour du Stade Olympique, 175m
- L’Avenue (en Construction), 175m
- Tour des Canadiens (en Construction), 168m
- 1501 McGill-College, 158m
- Tour Sud du Complexe Desjardins, 152m
